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房價上漲乏力 剪刀差割裂樓市
在杭州個別樓盤降價及興業銀行暫停部分房地產貸款業務的消息影響下，周一地產股大幅下挫。對於習慣瞭追漲的購房者和資本市場來說，這兩則利空消息可謂當頭棒喝。盡管消息源並非出自核心城市，但其傳遞出的一個重要信號：房價上漲乏力。
房價大范圍下跌的現象會出現嗎？分析人士指出，在整體流動性溫和可控、房企資金並不緊張的情況下，價格異動隻是區域市場的自我調整。停貸也是個別銀行的風控行為，很難出現大規模蔓延。但這些信號也同時表明，部分城市和區域的房地產投資已接近飽和，房地產業將進入低增速的發展階段，不同地區的房價水平將表現出"剪刀差"的分化格局。
大范圍降價言之尚早
2014年以來，剛經歷瞭豐收年的房地產市場十分不平靜。年初，大量三四線城市房屋過剩的現象被媒體集中曝光。隨後，香港樓市又曝出樓盤降價現象，聯想到李嘉誠將資金撤離內地樓市的舉動，以及王石對今年樓市"非常不妙"的表態，房地產市場正彌漫在一股悲觀情緒中。
近期杭州、常州部分項目降價，以及興業銀行停貸風波，被看做是第二波調整的跡象。在連續兩波利空消息襲來後，業界越來越擔心，這些零星的降價會否演變成全行業的大規模調整？
中金公司發佈的報告對過去十年歷次大范圍降價進行瞭梳理。報告稱，過去十年間，行業層面的大范圍降價共發生過三次：第一次在2005年，以上海、杭州被定點調控拉開帷幕，這次降價導致6個月內中原上海二手房價指數下調13%；第二次是2008年初，萬科率先喊出打折降價的口號；第三次在2011年5、6月份，降價肇始於北京通州的部分項目，雖有蔓延，但行業的整體降幅並不大。
上述報告表示，過去三次大范圍降價的時點都是通建地貸款台南官田建地貸款脹上行、流動性收緊的末期，開發商面臨資金壓力而調整價格。相比之下，當前並不具備房價大規模調整的條件。
該機構認為，這次杭州出現的價格調整，背景雖有市場利率上升的因素，但在大環境上，通脹指標、整體流動性還是溫和可控的，開發商資金面也並非極端緊張。因此，本次降價實屬區域市場供應端出現問題的結果，短期難以擴散。這種觀點也是各傢機構的主流觀點。
事實上，除溫州等個別城市外，當前大部分熱點城市的房價仍處在上漲通道中，一線城市甚至具備強勁的上漲動力。就在杭州出現"打砸售樓處"前一天的2月20日，位於北京豐臺區西局村的一宗地塊入市交易，拋開配建部分，商品房土地的樓面價格超過5萬元/平方米，再現"面粉貴過面包"的局面。同時，位於北京東南五環外的萬科公園裡項目，擬開盤價格將超過3萬元/平方米，房價維持在較高水平。
華遠地產董事長任志強表示，僅1月購地的成倍支出和天價，也證明尚不存在行業缺錢的問題，更不可能出現需求一日消失的現象。他還強調，去年土地供給增加會短期改變市場供求關系，但並未改變預售遠大於竣工的比例關系。當前市場仍處於供不應求的局面。
開發貸尚未全面收緊
金融機構往往對市場環境的變化較為敏感。興業銀行對房貸業務的調整，最容易引發信貸政策收緊的聯想。由於銀行是房地產業重要的資金來源之一，若房地產開發貸款、按揭貸款等被中斷，無異於對房地產業"釜底抽薪"。
在對興業銀行調整房貸業務的解讀中，多數業內人士分析認為，此次調整的心理影響要大於實質意義。瑞銀證券的報告表示，上述銀行目前僅暫停房地產夾層融資業務和房地產供應鏈金融業務，開發貸、住房按揭貸款並未受到影響。由於銷售回款和開發貸仍是開發商最主要的資金來源，因此上述調整對大部分開發商的資金鏈影響有限。
據國傢統計局數據，2013年，房地產開發企業到位資金122122億元，同比增長26.5%，增速比2012年提高13.8個百分點。"大部分企業都不缺錢。"北京某上市房企負責人向中國證券報記者表示。
除興業銀行外，目前尚未發現有其他銀行收緊房地產開發貸的消息。多數機構的分析認為，包括銀行信貸在內，房地產融資環境不會驟然收緊。其理由在於，增加供應是未來的樓市政策著力點，而供應主要體現在兩個方面--土地供應和信貸供應。
一位接近國土部的專傢向中國證券報記者表示，市場主導配置資源是未來政策的主流方向。除非宏觀經濟環境發生大的變化，否則信貸政策不會有實質性調整。他表示，個別銀行對信貸風險進行評估和管控，並不意味著整體行業也采取同樣的辦法。
事實上，從去年下半年開始，房地產業的融資環境一直在放松。除IPO開閘之外，從去年年底開始，萬科、恒大、越秀地產等一些房地產企業又陸續進駐銀行業，進一步夯實瞭其資金基礎。此外，REITs等房地產融資渠道開閘預期強烈，並可能在近期真正獲得松綁。
上述專傢表示，以抑制需求為目的、行政色彩濃厚的限購手段雖引發不少爭議，但按照主管部門的定調，在市場供應真正補位之前，這些手段無退出的可能。因此，如果此時收緊開發貸等信貸政策，勢必會影響市場供應的增加，同時也使多年限購的努力變成"無用功"。
降速料成今年關鍵詞
歷史的某些細節總是呈現出驚人的相似。在此前的幾輪房價大跌之後，房價很快就進入報復性上漲周期。針對此次個別樓盤降價風波，多數受訪者表示，樓盤價格下跌的個案不會蔓延，但零星的降價行為仍折射出未來的發展趨勢。
中金公司的報告認為，房地產業的"黃金十年"已過去，行業蛋糕無法再做大，市場將分化。在"需求供應雙促、少調控"的政策環境下，未來三五年，行業將實現"軟著陸"。
近期，不少三四線城市曝出"空城"現象，凸顯瞭這些區域房地產投資飽和的局面。與此同時，十八屆三中全會提出"嚴格控制特大城市人口規模"的思路，決定瞭一二線城市的市場空間也較有限。在這種情況下，房地產行業的高增長時代無疑將結束。中金公司的上述報告指出，2014年行業的主題詞是降速。
任志強近期對行業的提醒同樣指向上述問題。他表示，根據去年的數據和宏觀經濟運行趨勢，在現有政策條件不變的情況下，銷售、價格、投資三個增幅都會下降。據悉，在制定今年投資計劃時，不少房地產企業已較為謹慎。
在"蛋糕無法做大"的同時，區域分配不均的局面將加劇。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，經歷瞭過去十年的粗放且迅猛的發展，如今一、二、三線城市分化特征明顯，一二線城市仍處於供不應求的狀態，三四線城市的過剩風險則持續累積。
他表示，杭州等地項目價格出現調整，也預示著2014年樓市分化將愈加劇烈，房價出現調整的可能性越來越大，特別是庫存嚴重、人口增長放緩或負增長的城市都有可能再次出現降價，房二胎房貸 各家銀行二胎房貸利率比較2014貸款全省皆可處理價走勢將出現"剪刀差"的分化格局。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-25/08422620989.shtml
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